Przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości lub rozpoczęciu procesu inwestycyjnego warto zbadać stan prawny nieruchomości. Dlaczego? Nie wszystko co widać lub nawet jest zapisane w księdze wieczystej musi być zgodne ze stanem faktycznym. Niestety nie wszyscy kupujący się na to decydują, co skutkuje tym, że po dokonanej transakcji dowiadują się o wadach prawnych nieruchomości. Due diligence jest przeznaczona zarówno dla strony, która zamierza nabyć nieruchomość, jak również strony dokonującej sprzedaży, co pozwoli uzyskać kompletną wiedzę o potencjale nieruchomości oraz pomoże dokonać odpowiedniej wyceny i przyjąć dobrą pozycję do negocjacji.
Cel due diligence nieruchomości?
Due diligence to analiza stanu prawnego nieruchomości oraz jego zgodności ze stanem faktycznym, stosowana przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości. Celem przeprowadzenia analizy jest określenie wad prawnych związanych z nieruchomością. Dodam, że wady nieruchomości często są gołym okiem niewidoczne. Przeprowadzenie takiego badania jest istotne przed zakupem nieruchomości, ponieważ wady mają wpływ na cenę a poza tym możesz kupić coś czego nie chciałeś kupić.
Jakie dokumenty analizujemy?
- Księga wieczysta
Due diligence polega przede wszystkim na analizie treści księgi wieczystej, jak również dokumentów w aktach księgi wieczystej znajdujących się w sądzie. Księga wieczysta składa się z czterech działów i dostarcza informacji o położeniu nieruchomości, jej powierzchni, użytkowaniu wieczystym, hipotece lub innych prawach i roszczeniach przysługujących osobom trzecim, albo ograniczeniach korzystania z tej nieruchomości. Co prawda istnieje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, nie mniej jednak dotyczy tylko działu II. A co z resztą, no właśnie?
- Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków
Księga wieczysta nie jest jedynym dokumentem, który dostarcza nam informacji o nieruchomości. Weryfikacji podlegać powinien również wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków. Dokument ten zawiera informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości, jej położenia, powierzchni oraz rodzaju użytków i klasy gruntu Pozwala sprawdzić, czy informacje, jakich dostarcza, są tożsame z informacjami zawartymi w księdze wieczystej np. w zakresie powierzchni gruntu, położenia.
Często jest też tak, że na tzw. gruncie znajduje się droga a w rzeczywistości jest to cudza własność. Dlatego ważnym krokiem jest również ustalenie, czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej w przeciwnym wypadku nie otrzymamy decyzji o warunkach zabudowy. Wykluczyć trzeba także istnienie prawa pierwokupu na rzecz jakiegokolwiek podmiotu trzeciego, w szczególności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Jeśli grunt jest zabudowany, należy zbadać stan prawny zlokalizowanego na nim budynku, ponieważ może okazać się samowolą budowlaną. W przypadku prawa użytkowania wieczystego gruntu, budynek może stanowić samodzielną nieruchomość budynkową, a wówczas jest na mocy szczególnych przepisów odrębnym od gruntu przedmiotem własności.
- Dokumenty planistyczne
Analizie poddać należy również miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o ile taki obowiązuje na terenie, na którym znajduje się nieruchomość oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jeśli w danej lokalizacji brak jest planu miejscowego powinno się wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Pomoże to ustalić, na jakie cele może być przeznaczona dana nieruchomość, np. mieszkaniowe, usługowe, produkcyjne oraz czy cel ten jest zgodny z planami nabywcy.
Należy pamiętać, że zmiana decyzji o warunkach zabudowy może przyczynić się do opóźnienia planowanej inwestycji na danej nieruchomości. Do postępowania w sprawie wydania decyzji WZ stosuje się przepisu Kodeksu postępowania administracyjnego. Kodeks stanowi, że sprawy należy załatwiać bez zbędnej zwłoki i podaje dwa terminy (dla spraw w I instancji) – miesiąc dla wszystkich kategorii spraw oraz dwa miesiące dla spraw szczególnie skomplikowanych.
Postępowanie o ustalenie warunków zabudowy można zawiesić, jeżeli istnieje realna możliwość uchwalenia planu miejscowego w terminie zawieszenia, czyli maksymalnie dziewięć miesięcy, nawet jeżeli nie została jeszcze formalnie podjęta uchwała rady gminy o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego.
Analiza dokumentacji planistycznej pozwoli wskazać, czy planowana inwestycja jest zgodna z polityką przestrzenną samorządu i nie będzie sprzeczna z funkcją sąsiednich nieruchomości, co spowodowałoby odmowę wydania warunków zabudowy.
Dużym ułatwieniem może być informacja o przeznaczeniu nieruchomości od strony dokonującej sprzedaży. Dzięki temu określimy grono podmiotów zainteresowanych kupnem nieruchomości i przygotujemy ofertę z ukierunkowaniem na możliwości inwestycyjne, dla konkretnego odbiorcy.
Analiza budowlana nieruchomości
Przed zakupem gruntu warto skonsultować się z architektem, co do celu naszego zamierzenia budowlanego na tym właśnie terenie. Chodzi o to, czy przepisy budowlane nie będą w sprzeczności.
W przypadku, kiedy nabywamy grunt zabudowany budynkami warto sprawdzić zgodność realizacji inwestycji z pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie, a także kompletność i prawidłowość dokumentacji technicznej potrzebnej do korzystania z budynku (m.in. dokumentacja budowy, dokumentacja powykonawcza, książka obiektu budowlanego). Dokonanie samowolnych zmian, np. w sposobie użytkowania budynku, będzie obciążać ewentualnego nabywcę i to on może ponosić odpowiedzialność finansową, a w przypadku nieszczęśliwego wypadku czy pożaru – odpowiedzialność karną za stwierdzone nieprawidłowości. Przy nabywaniu nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem do rozstrzygnięcia pozostaje też kwestia zastanego wyposażenia oraz stanu instalacji. Mogą one wymagać natychmiastowej wymiany lub dostosowania do aktualnych wymogów bezpieczeństwa np. przeciwpożarowego.
Przyszłe podatki i opłaty
Warto również przeanalizować koszty opłat i podatków, jakie pojawią się w związku z nabyciem nieruchomości. Należy uzyskać informacje o wysokości podatku od nieruchomości, a w przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego – także opłaty rocznej z tego tytułu.
