Wycena nieruchomości a ograniczone prawa rzeczowe. Jak radzą sobie z tym zagadnieniem rzeczoznawcy majątkowi?
Naczelnym prawem rzeczowym jest prawo własności, które jest prawem na rzeczy własnej i obejmuje najszerszy zakres uprawnień wobec rzeczy a ściśle rzecz biorąc – obejmuje pełen zakres możliwych uprawnień. Inaczej prezentują się na tym tle ograniczone prawa rzeczowe
Ograniczone prawa rzeczowe polegają na wykonywaniu niektórych uprawnień na cudzej rzeczy, przysługujących w zwykłych warunkach właścicielowi i w takim znaczeniu stanowią obciążenia prawa własności. W przeważającej mierze ograniczone prawa rzeczowe polegają na korzystaniu w oznaczonym zakresie z cudzej rzeczy. Dotyczy to prawa użytkowania, służebności i wszystkich typów własnościowego prawa do lokalu w spółdzielniach mieszkaniowych. Instytucje te opisują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.) Istotą ograniczonych praw rzeczowych jest to, że są to prawa podmiotowe bezwzględne skuteczne przeciwko wszystkim osobom (erga omnes). Uprawnieniom wynikającym z tych praw odpowiadają zawsze obowiązki biernego zachowania się innych podmiotów (non facere, pati) – niewkraczania w określoną sferę władztwa podmiotu uprawnionego.
Wycena ograniczonych praw rzeczowych przez rzeczoznawcę majątkowego
Obciążenie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi oraz prawami zobowiązaniowymi winno być uwzględniane w wycenie nieruchomości.
Powyższy obowiązek zawarty jest w § 38 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – dalej r.w.n.s.o.sz. Zgodnie z powołanym przepisem:
1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.
2. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.
3. W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa.
4. Przepisy ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości.
5. W przypadku określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za jej wywłaszczenie uwzględnia się jej obciążenie prawem dożywocia.
Przy wycenie ograniczonych praw rzeczowych rzeczoznawcy majątkowi posługują się również Krajowym Standardem Wyceny Specjalistycznym – Określanie Wartości Ograniczonych Praw Rzeczowych, który stanowi niejako wytyczne do przeprowadzenia wyceny.
