Na czym polega wycena w podejściu porównawczym ?
Spróbuję opisać to najkrócej i przystępniej.
Po pierwsze, na dokładnym zbadaniu nieruchomości wycenianej a mianowicie jej stanów czyli: stanu prawnego, stanu zagospodarowania, stanu techniczno- użytkowego, stanu wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu otoczenia w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;
W kolejnym etapie i niewątpliwie najważniejszym należy dokonać analizy rynku nieruchomości, dokonać wyboru nieruchomości podobnych oraz wyodrębnić cechy różniące nieruchomości przyjęte do zbioru nieruchomości podobnych i jednocześnie mające wpływ na ceny. Cechy mogą być różne i zależą również od rodzaju wycenianej nieruchomości. Do tych cech niewątpliwie należą:
- Lokalizacja: To jedna z ważniejszych cech wpływających na wartość nieruchomości. Miejsca blisko centrum miasta, z łatwym dostępem do sklepów, szkół czy miejsc pracy są zwykle cenione wyżej.
- Stan techniczny nieruchomości: Jego ocena obejmuje m.in. wiek budynku, materiały użyte do budowy, stan instalacji, jakość wykonania itp.
- Powierzchnia użytkowa : Generalnie większa powierzchnia oznacza wyższą cenę, jednak trzeba pamiętać że cena za metr kwadratowy może jak to „w hurcie” być niższa.
- Położenie na piętrze: dotyczyć będzie mieszkań zwłaszcza tych w blokach, gdzie nie ma windy.
- Powierzchnia działki: Szczególnie dla nieruchomości gruntowych zabudowanych wielkość działki może wpływać na wartość nieruchomości.
- Stan otoczenia: Bliskość dróg szybkiego ruchu, lotniska, przemysłu może zmniejszyć wartość nieruchomości.
- Stan prawny nieruchomości: Czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością, czy jest udziałem w nieruchomości. To wszystko wpływa na wartość.
Gdy rzeczoznawca ustali cechy jakimi różnią się nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, nada im wyliczone w odpowiedni sposób wagi tzn. procentowe udziały, przystąpi wtedy do korygowania cen transakcyjnych poszczególnych nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej o poprawki wyliczone wcześniej z rozstępu ich cen i wag dla poszczególnych cech. Po zsumowanie tych poprawek i cen poszczególnych nieruchomości rzeczoznawca dochodzi do średniej wartości metra lokalu czy domu, który mnoży przez powierzchnię użytkową lokalu wycenianego i w taki sposób w dużym skrócie dochodzi do określenia wartości nieruchomości.
Pamiętaj, że każda nieruchomość jest unikalna i może istnieć wiele innych, bardziej szczegółowych czynników wpływających na jej wartość. Wszystko zależy od indywidualnych okoliczności. Warto skorzystać z rzeczoznawcy majątkowego, który jest również pośrednikiem nieruchomości. Te dwa rodzaje działalności oddziałują na siebie w sposób pozytywny przekładając się na jakość wyceny, która jest wynikiem wiedzy eksperckiej.
